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商业发展屡出败招 北京第五大道亚运村商业不振

http://2008.sohu.com 2007年04月17日11:00 搜狐体育

我来说两句

    搜狐体育讯 地 产

  冰火两重天

  “得天河者得广州”,商家这样形容广州天河商圈的魅力,天河商圈是广州乃至华南地区最大的商圈,以天河体育中心为核心的3平方公里范围内聚集了十多个大型购物中心,按建筑面积排序,中国十大Shopping mall排行榜中就有两家在天河——正佳广场和天河城,区域总商业面积近百万平方米,百货友谊、国美、永乐抢滩设点,天河已成当地商业必争之地。

  相比天河,著名的沈阳五里河体育场让位商业地产惨遭爆破;北京亚运村,也曾经是北京著名的高档居住区,但今天也仅仅是一个环境优美的居住地,相反,交通、配套不足的问题正日益突出。

  商业和商务方面也像一场噩梦,在北京,亚运村是著名的小公司聚集区,基本是商住公寓式的低成本办公,写字楼市场一直比较冷淡。

  商业方面发展最好的是餐饮,“到那吃饭,什么风味的都能找到。”华高莱斯地产项目经理黄文波说,“亚运村最初是北京相当有名的高档居住区,北京房地产还没发展起来时,那里的房价每平米最高就达到两三千美金,很多老外,日本人、韩国人都住在那。后面建的住宅越来越多,天通苑起来了,北苑家园起来了,都是几百万的大盘,慢慢的配套就显得不够了,路也堵,教育和医疗设施也缺。”

  黄文波不赞成在这里做地产投资,“利润很低,而且市价在高位运行。”

  商业发展屡出败招

  相比广州天河商业的繁荣,亚运村则是另一番景象,曾被寄以厚望的北京第五大道仍在调整,然而后效并不为业界看好。

  北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品Shopping Mall 为主题概念设计,集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身,定位亚奥商圈精品旗舰购物中心。“精品与特色汇集,繁华与品质相聚”,以满足周边高收入居住区的高品质生活需求,成为未来北京亚奥商圈繁荣的引领者。

  由于项目散乱,招商困难,第五大道经营惨淡。“第五大道已经变成内铺,这种形式绝对不要投资。”某商业地产专家这样评价。

  商务方面,北辰曾有发展商务的雏形,但由来没有成型。华夏柏欣董事邓俊文认为,“亚运村没有提供居民聚会的公共场地,除了体育馆足够多外,缺乏文化娱乐这样的公共场所,商业服务、医疗学校等配套都缺乏,这是一个很不平衡的现象,这也导致后来很多人不愿意进亚运村。”

  可持续经营是未来主要发展方向,对提升区域价值和区域发展起着相当大的作用。北辰购物中心单店每年有13亿的销售额,这么好的效益,但是因为物业的质量,经营管理的品质不足影响它成为高素质的商业服务场所,无法提升当地的消费水平。

  区域定位决定未来

  “大都市概念不是整体都市的概念,应该是一个中央商务区加上城市副中心组合而成。而亚运村当时没有解决轨道交通问题,仅靠公交等交通系统是不现实的,堵车,这导致一种结果,‘进去的人出不来,外面的人不愿意进去’,亚运村的商业因此也发展不起来。从整个亚运商圈来说应该定位为城市的副中心,它的配套应该从轨道交通等方面去解决。”

  黄文波认为,亚运村的今天在于缺乏明确的产业定位和发展动力。

  CBD是对外服务的窗口,金融街以金融产业为中心,中关村发展IT电子产业,而亚运村则没有明确的产业定位,但在当时CBD还没发展起来的情况下,亚运村就考虑未来城市发展是不现实的。

  “但是今天,这已经是必须要考虑的问题。”黄文波说。到了今天,原来的亚运村已经逐步扩大为亚奥商圈,这一范围指北四环以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西的区域范围。

  奥运后,亚奥区的如何发展,难道还要走亚运村以前的老路,后奥运时代如何保持发展活力对于“亚奥商圈”将是一个挑战。■龙新勇 / 文

  天河咋能起来

  同样是体育的产物却有截然不同的结果,缘由在于对体育和城市地产发展关系的认识不同。相比北京来说,广州是靠全运会把天河拉动到今天的发展地步。”

  北京亚运村当初定位只是为大型赛事服务的体育功能区,而广州天河则与整个城市发展规划联系在一起。“第五届全国运动会在广州举行,广州在规划中把市中心从越秀、友谊商店这片转到天河,将天河定位为城市中心,然后进行有计划的开发。当年地铁线设了一个火车东站,连接深圳到香港,而且密度越来越高,比如到深圳15分钟有一趟车,然后又拉一条地铁线,连通天河体育中心,一直到东山区市中心的位置,把天河纳入发展中心,后来这里居住的人就越来越多。到了十运会,广州规划以天河为中心再往东移,向东莞方向移动,带动现在的罗岗区,把这个区当成新的开发重点,这样把整个区都拉动起来,同时地铁一直疯狂扩展。”邓俊文分析说。

  “城市轨道交通非常重要,广州通过地铁等轨道交通把各个区连接起来,地铁一动工,地很容易卖出去,交通便利,人愿意来这居住,房地产价格也涨上去了。人口增加了,商业也发展起来了,这样带动了整个区域发展,这是一个整体规划的思路。今天的天河体育中心已经变成广州的中轴线,沿这个线向外扩展。”邓俊文说。

  今天的天河不仅是兵家必争的商业重地,也是当地商务办公聚集区,无论是广晟大厦、隆德大厦、壬丰大厦,除商业物业,酒店、商务办公物业类型都有配置。当地也成为广州楼价上涨最快楼价最高区域,今年2月份,该地区住宅售价再冲顶峰,每平米超过7500元。■龙新勇 / 文

  相比北京亚运村的落寞,广州天河体育中心则发展成为市中心,同样是体育赛事的产物,为何结果却有天壤之别,如何认识体育和城市地产的关系,仅仅是一种体育功能区或一种公益场所?

  亚运村 天河

  亚奥热盘扫描

  大湖公馆

  位置:朝阳奥运村(东侧距安立路1000米,南距北五环路1500米)

  建筑类型:高层板楼

  均价:20000元/平方米

  推荐理由:大湖公馆周边由众多高档知名社区围绕,市政基础配套设施完善,生活便利。整个区域的市政条件向国际化高水平人文居住区域发展和靠拢。

  北京北

  位置:朝阳大屯北顶村

  建筑类型:板塔结合

  均价:35000元/平方米

  推荐理由:位于北四环亚奥商圈的中心地带,南临北四环中路,北至成府路,西靠北辰西一路,近20条交通干道。比邻14个奥运场馆,与奥林匹克公园隔路相望。

  山水LAVIE(山水奥园)

  位置:昌平城铁13号线立水桥站西270米

  建筑类型:板塔结合

  均价:8000元/平方米

  推荐理由:北京北西侧与13000亩国家森林公园和奥林匹克公园相邻。项目邻近奥运村,1800亿的奥运建设投入,使这一区域成为通讯、道路、市政设施极度发达的高尚区域。

  随着奥运年的临近,亚运村区域的房地产市场异常火爆 ■CFP

  位置:朝阳红军营东路

  建筑类型:板塔结合

  均价:13500元/平方米

  推荐理由:山水LAVIE(山水奥园)区内设有社区会所、塔楼底商中设有球类场馆、泳池、室内攀岩等健身设施及医疗服务,餐饮、超市、娱乐类大型商家应有尽有,配备齐全。

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(责任编辑:小剑)

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