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　　冰火两重天

　　“得天河者得广州”，商家这样形容广州天河商圈的魅力，天河商圈是广州乃至华南地区最大的商圈，以天河体育中心为核心的3平方公里范围内聚集了十多个大型购物中心，按建筑面积排序，中国十大Shopping mall排行榜中就有两家在天河——正佳广场和天河城，区域总商业面积近百万平方米，百货友谊、国美、永乐抢滩设点，天河已成当地商业必争之地。

　　相比天河，著名的沈阳五里河体育场让位商业地产惨遭爆破；北京亚运村，也曾经是北京著名的高档居住区，但今天也仅仅是一个环境优美的居住地，相反，交通、配套不足的问题正日益突出。

　　商业和商务方面也像一场噩梦，在北京，亚运村是著名的小公司聚集区，基本是商住公寓式的低成本办公，写字楼市场一直比较冷淡。

　　商业方面发展最好的是餐饮，“到那吃饭，什么风味的都能找到。”华高莱斯地产项目经理黄文波说，“亚运村最初是北京相当有名的高档居住区，北京房地产还没发展起来时，那里的房价每平米最高就达到两三千美金，很多老外，日本人、韩国人都住在那。后面建的住宅越来越多，天通苑起来了，北苑家园起来了，都是几百万的大盘，慢慢的配套就显得不够了，路也堵，教育和医疗设施也缺。”

　　黄文波不赞成在这里做地产投资，“利润很低，而且市价在高位运行。”

　　商业发展屡出败招

　　相比广州天河商业的繁荣，亚运村则是另一番景象，曾被寄以厚望的北京第五大道仍在调整，然而后效并不为业界看好。

　　北京第五大道的商业规划理念源于美国纽约著名的第五大道精品Shopping Mall 为主题概念设计，集时尚精品、娱乐休闲、美食餐饮、文化步行广场为一身，定位亚奥商圈精品旗舰购物中心。“精品与特色汇集，繁华与品质相聚”，以满足周边高收入居住区的高品质生活需求，成为未来北京亚奥商圈繁荣的引领者。

　　由于项目散乱，招商困难，第五大道经营惨淡。“第五大道已经变成内铺，这种形式绝对不要投资。”某商业地产专家这样评价。

　　商务方面，北辰曾有发展商务的雏形，但由来没有成型。华夏柏欣董事邓俊文认为，“亚运村没有提供居民聚会的公共场地，除了体育馆足够多外，缺乏文化娱乐这样的公共场所，商业服务、医疗学校等配套都缺乏，这是一个很不平衡的现象，这也导致后来很多人不愿意进亚运村。”

　　可持续经营是未来主要发展方向，对提升区域价值和区域发展起着相当大的作用。北辰购物中心单店每年有13亿的销售额，这么好的效益，但是因为物业的质量，经营管理的品质不足影响它成为高素质的商业服务场所，无法提升当地的消费水平。

　　区域定位决定未来

　　“大都市概念不是整体都市的概念，应该是一个中央商务区加上城市副中心组合而成。而亚运村当时没有解决轨道交通问题，仅靠公交等交通系统是不现实的，堵车，这导致一种结果，‘进去的人出不来，外面的人不愿意进去’，亚运村的商业因此也发展不起来。从整个亚运商圈来说应该定位为城市的副中心，它的配套应该从轨道交通等方面去解决。”

　　黄文波认为，亚运村的今天在于缺乏明确的产业定位和发展动力。

　　CBD是对外服务的窗口，金融街以金融产业为中心，中关村发展IT电子产业，而亚运村则没有明确的产业定位，但在当时CBD还没发展起来的情况下，亚运村就考虑未来城市发展是不现实的。

　　“但是今天，这已经是必须要考虑的问题。”黄文波说。到了今天，原来的亚运村已经逐步扩大为亚奥商圈，这一范围指北四环以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西的区域范围。

　　奥运后，亚奥区的如何发展，难道还要走亚运村以前的老路，后奥运时代如何保持发展活力对于“亚奥商圈”将是一个挑战。■龙新勇 / 文

　　天河咋能起来

　　同样是体育的产物却有截然不同的结果，缘由在于对体育和城市地产发展关系的认识不同。相比北京来说，广州是靠全运会把天河拉动到今天的发展地步。”

　　北京亚运村当初定位只是为大型赛事服务的体育功能区，而广州天河则与整个城市发展规划联系在一起。“第五届全国运动会在广州举行，广州在规划中把市中心从越秀、友谊商店这片转到天河，将天河定位为城市中心，然后进行有计划的开发。当年地铁线设了一个火车东站，连接深圳到香港，而且密度越来越高，比如到深圳15分钟有一趟车，然后又拉一条地铁线，连通天河体育中心，一直到东山区市中心的位置，把天河纳入发展中心，后来这里居住的人就越来越多。到了十运会，广州规划以天河为中心再往东移，向东莞方向移动，带动现在的罗岗区，把这个区当成新的开发重点，这样把整个区都拉动起来，同时地铁一直疯狂扩展。”邓俊文分析说。

　　“城市轨道交通非常重要，广州通过地铁等轨道交通把各个区连接起来，地铁一动工，地很容易卖出去，交通便利，人愿意来这居住，房地产价格也涨上去了。人口增加了，商业也发展起来了，这样带动了整个区域发展，这是一个整体规划的思路。今天的天河体育中心已经变成广州的中轴线，沿这个线向外扩展。”邓俊文说。

　　今天的天河不仅是兵家必争的商业重地，也是当地商务办公聚集区，无论是广晟大厦、隆德大厦、壬丰大厦，除商业物业，酒店、商务办公物业类型都有配置。当地也成为广州楼价上涨最快楼价最高区域，今年2月份，该地区住宅售价再冲顶峰，每平米超过7500元。■龙新勇 / 文

　　相比北京亚运村的落寞，广州天河体育中心则发展成为市中心，同样是体育赛事的产物，为何结果却有天壤之别，如何认识体育和城市地产的关系，仅仅是一种体育功能区或一种公益场所？

　　亚运村 天河

　　亚奥热盘扫描

　　大湖公馆

　　位置：朝阳奥运村(东侧距安立路1000米,南距北五环路1500米)

　　建筑类型：高层板楼

　　均价：20000元/平方米

　　推荐理由：大湖公馆周边由众多高档知名社区围绕，市政基础配套设施完善，生活便利。整个区域的市政条件向国际化高水平人文居住区域发展和靠拢。

　　北京北

　　位置：朝阳大屯北顶村

　　建筑类型：板塔结合

　　均价：35000元/平方米

　　推荐理由：位于北四环亚奥商圈的中心地带,南临北四环中路,北至成府路,西靠北辰西一路,近20条交通干道。比邻14个奥运场馆,与奥林匹克公园隔路相望。

　　山水LAVIE(山水奥园)

　　位置：昌平城铁13号线立水桥站西270米

　　建筑类型：板塔结合

　　均价：8000元/平方米

　　推荐理由：北京北西侧与13000亩国家森林公园和奥林匹克公园相邻。项目邻近奥运村，1800亿的奥运建设投入，使这一区域成为通讯、道路、市政设施极度发达的高尚区域。

　　随着奥运年的临近，亚运村区域的房地产市场异常火爆 ■CFP

　　位置：朝阳红军营东路

　　建筑类型：板塔结合

　　均价：13500元/平方米

　　推荐理由：山水LAVIE(山水奥园)区内设有社区会所、塔楼底商中设有球类场馆、泳池、室内攀岩等健身设施及医疗服务，餐饮、超市、娱乐类大型商家应有尽有，配备齐全。

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(责任编辑：小剑)