奥运村销售额超百亿 成最早收回投资的奥运项目

　　夜幕下的奥运村不再有一个星期前的喧闹。

　　8月27日这一天，北京奥运村闭村一天，等待迎接新的客人。

　　若干天前，美国财政部长鲍尔森为北京奥运村颁发了一块“金牌”——“能源与环境设计先锋奖”金奖，并称赞北京奥运村的设计是中国节能的典范。

　　北京奥运会进行之时，奥运村里70%的房子已经售给了个人。销售总监葛怀恩向本报记者介绍，目前还剩下400套房子待售。而销售十分火爆，开盘时只有16000元/平方米的国奥村(奥运村的名字只能在奥运筹办和奥运会期间使用，奥运结束后其将更名为“国奥村”)已上涨至3万元/平方米。葛怀恩说，“按照现在的状况发展，国奥村是不愁销售的。”

　　在目前清冷的楼市中，北京国奥村成为异类。其热销的局面也与2004年雅典奥运村的命运形成了截然不同的对比。

　　“从运作模式来看，国奥村绝对算得上是成功的。”北京奥运村建设方、国奥投资发展有限公司一位不愿具名的负责人在接受本报记者采访时表示。

　　最早收回投资的奥运项目

　　2006年时，国奥村就已经开始预售。“预售是在先期的招标文件中规定的。”有关负责人称，由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资发展有限公司可以先期对奥运村公寓进行预售。最火爆的时候，奥运村曾经达到一房难求的地步。

　　从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是此前被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度出现了体育场馆闲置、奥运村楼宇销售困难等问题。

　　2004年的雅典奥运村位于雅典市西北，耗资3.97亿美元，占地124万平方米。虽然它被雅典奥组委称为“奥运会历史上最好”的奥运村，但很多运动员称，奥运村整体环境虽然还可以，运动员房间内设施却比较简陋。

　　当地政府将雅典奥运村定位为经济适用房，奥运会后出售给低收入阶层，全部336栋住宅都在出售范围之内，大约2500个低收入家庭有机会住进这些“模范房”。由于价格便宜，早在奥运会结束前就有超过1.7万名雅典人申请参加抽签，超过了奥运村住房实际能容纳的1万人。

　　但事与愿违。由于位置偏僻，公共交通设施很少，配套设施不完善，卖得并不好，据说现在价格差不多已经跌落一半，多达3000套的商品房整体入住率还不到10%。

　　2000年的悉尼奥运村，当地政府将其定位为面向社会多阶层的住宅区，耗资达5.9亿澳元(3.4亿美元)。筹办方在设计时，就将许多以往宾馆的样式，改为单体别墅样式，有利于商业运作，建成后就直接卖房。然而，奥运村“一卖了之”的设想却未能如愿。当年悉尼趁举办奥运会大兴土木，房价不断被推高，吸引了蜂拥而来的投资者。奥运会结束后，过度透支的楼市疲软，房价持续下跌。而奥运村房子的跌幅，大于其他城区的房子。究其原因，在于悉尼奥运村所处地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不便，且该区域主要的交通线路只有几条，上下班都成问题。

　　由于北京奥运村位于具有历史意义的北京中轴线旁，地处繁华的北京北部城区，紧邻奥运场馆，这样的地理位置就决定了北京奥运村绝不是“经济适用房”概念。所以在北京奥运村的规划、设计、建设等各个过程都秉承着“力求最好”的理念。

　　前述国奥投资负责人向本报记者介绍说，由于北京奥组委向国际奥组委有承诺，项目必须满足“科技、绿色、人文”的理念。曾经参与项目前期论证的中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦在接受本报记者采访时也表示，如果从建筑的角度看，国奥村很多技术都处于领先地位，称的上是绿色建筑的典范。

　　假设国奥村全部售出，按照国奥村的销售均价粗略计算，国奥村的销售额或将超过百亿。在后奥运时代，国奥村将成为最早收回投资的奥运项目。

　　而不为多数人所知的是，今天的成功者也曾经历过挫败。

　　大运村的亏损

　　参与国奥村建设的一些人中，也曾经参与过2001年大运村的建设。

　　北京市承办的2001年第21届世界大学生运动会是历史上最成功的一届大运会，可能也是最节俭的一届大运会之一。当年，第21届大学生运动会执行副主席、北京市副市长刘敬民曾在接受采访时说，“大运村的开发，政府只掏了床单的钱。”

　　大运村位于北京知春路，占地11.2公顷，按照官方的说法，大运村本身建设总投资约12.5亿元。10栋学生公寓(原运动员宿舍)分为南北两列呈半弧形，怀抱中央绿地广场，东南两侧分别有一座16层的综合楼和一座19层的写字楼，正门入口处还有一栋四星级的酒店。

　　2000年3月，天鸿集团接手大运村项目，自行筹资，仅用1年零3个月的时间，就完成了宏大的建筑群，创造了让天鸿集团引以自豪的天鸿速度。大运会期间，大运村成功接待了来自172个国家的6000名大学生运动员。然而，荣耀的背后是无奈：大运村转为大学生公寓，政府只让收租金，不容许出售。每位学生每年只收2300元。

　　如此计算，按一万个床位的话，天鸿集团也只能一年收回2300万元，用天鸿集团董事长刘希模(现首开集团董事长)的话来说，只够物业运作的费用。仅10栋公寓投资就达8亿多元，每年仅利息就达3000多万元，按照这种租金，不知到什么时候才能收回投资。虽然此后他曾表示：“现在我们在经营大运村的一个四星级酒店，两个写字楼，算是政府给我们的资金。加起来有7个亿回来了。”但这些回收的资金对于天鸿集团在大运村上的巨额投入来说无异于杯水车薪。

　　这是国企行使政府投资的体制使然。

　　“可以称之为一个成功的项目”

　　北京奥运村，天鸿集团也是投资主体之一。跟2001年所不同的是，奥运村在建设设定时采取“BOT”模式。

　　奥运村和国家体育馆是当年北京市首个采用“BOT”方式进行招标的奥运项目。据悉，中标方将全部承担项目的设计、投资、建设、运营的所有费用，除享有政府相关优惠政策外，不再享有政府另外投资。

　　所谓BOT项目融资是指私营机构参与国家公共基础设施项目，并与政府机构形成一种“伙伴”关系，在互利互惠的基础上分配该项目的资源、风险和利益的融资方式。而运用BOT方式承建的工程一般都是大型资本、技术密集型项目，主要集中在市政、道路、交通、电力、通讯、环保等方面。

　　国奥投资发展有限公司是国家体育馆及奥运村项目的项目法人。公司前身为北京城建投资发展股份有限公司联合体。2003年11月8日，北京城建投资发展股份有限公司联合体与北京市人民政府、北京奥组委签署了相关协议，北京城建投资发展股份有限公司投标联合体成为国家体育馆及奥运村项目的项目法人。联合体成立了国奥投资发展有限公司负责国家体育馆及奥运村项目的设计、投融资、建设、运营及移交等工作。

　　2005年4月13日，国奥投资成立，注册资本14亿元，北京城建集团有限责任公司出资5600万元，占总股本的4%，北京城建投资发展股份有限公司出资28,000万元，占总股本的20%，天鸿集团出资18,200万元，占总股本的13%，天鸿宝业出资14,000万元，占总股本的10%，城开集团出资11,200万元，占总股本的8%，城开股份出资21,000万元，占总股本的15%，中信国安集团公司出资28,000万元，占总股本的20%，北京控股有限公司出资14,000万元，占总股本的10%。天鸿集团、天鸿宝业、城开集团、城开股份的母公司均为现首开控股公司，因此，合计间接持有国奥投资46%股份的首开控股，为其最大股东。

　　国奥投资负责人解释说，当初有五家公司共同组成投资公司时，北京刚开始流行奥运工程。为了项目更好地运作，当时也是学习国外的模式，由项目法人形式组成投标体，投标体中既包括施工方，也包括开发商，也有擅长资本运作的公司。这五家中，城开和天鸿集团(后合并为首开集团)是开发商，而北京城建是施工企业，北控和中信均为上市公司，为他日项目资本运作做安排。

　　而国奥村在项目建设中基本没有用到银行贷款。前述负责人告诉本报记者，在公司注册时就已考虑了项目的所有费用，加之项目可以预售，国奥村避免了当年大运村的尴尬。

　　虽然国奥村尚未到整体结算期，但是该负责人预计国奥村整体投入已经达到60亿-70亿元。这其中每建筑平方米的地价款仅为2158元/平方米，而大多数的资金被运用到环保设施的建设中。

　　今天的奥运村远非2001年的大运村可比。“毫不夸张地说，建设成本要比同档次高档住宅高。结构造价就比同价位的房子高20%。”前述负责人说。他举例说，普通的房子层高在2.9米或者是3米，但是奥运村为了满足运动员需要，层高达到3.1米，因为层高加大，必须投入更多的资金。出于节能需要，玻璃窗也要比一般住宅厚。为了保证不含甲醛，许多建筑材料的购置成本也高于同价位住宅。

　　企业在承担公共设施建设的同时，也能获得巨大收益。前述负责人称，现在来看，这应该可以称之为一个成功的项目。

　　然而，从建筑的角度讲，开彦认为，虽然奥运村可以称的上是绿色建筑的典范，但是它在建筑方面的某些环保经验很难复制到其他住宅。“没有政策支持，增加环保投入会增加购房成本，开发商缺少利益刺激。”开彦说。他呼吁，尽管奥运村的建筑经验值得推广和学习，政府更应出台一些奖励政策鼓励这样的创新和建设。

　　另据了解，残奥会结束后，国奥村将进行二次装修。葛怀恩介绍说，届时将打断一些隔墙，将酒店式公寓形式的奥运村恢复为住宅的面目。2009年，国奥村的业主才能真正入住。