奥运房东不好当 以房养房需慎重考虑还贷能力

　　　在沈阳的“以房养房”族中有一群特殊的“房东”：他们不是以旧房出租补贴新房的“保守投资者”，而是专门在沈阳奥体中心附近购新房装修，期待在奥运期间外租淘金的“奥运房东”。

　　“以房养房”等房产理财方式的兴起，反映出城市居民理财观念的逐步活跃。

　　当然，有得有失，并非所有的“奥运房东”都能抱着个能生蛋的金鸡，一不小心，还可能闹个偷税漏税的恶名。

　　冯女士3年前在沈阳奥体中心北侧的“金水花城”买了一处120平方米的住宅，并进行了精装修，里边电器、家具一应俱全。她把自己的出租信息挂在沈阳租房网上，并专门写道：房屋毗邻沈阳奥体中心（步行十分钟），阳台可观望奥体中心迷人夜色；奥运期间可为记者朋友和观赛友人提供方便住房。但价格不菲，奥运期间日租金：1500元。

　　市民刘女士也在沈阳租房网发布信息——在奥体中心旁的一处131平方米2室2厅住宅，奥运期间日租金也高达1100元。

　　虽然距离奥运会开幕还有几个月的时间，沈城市民已经提前在“策划”如何发奥运财了——奥运期间房屋出租的收益一定很可观，到时候把自己的房子短期出租，当把“奥运房东”也不错。

　　据了解，沈阳市场上目前可提供的家庭客房包括公寓、别墅、高档社区房和普通住宅等多种房型。而承租奥运家庭旅馆的市场主体——一类是无法承受酒店高房价的低端消费群体；另一类是高端人群，不喜欢酒店的束缚，选择住在舒适、温馨的私人公寓。

　　沈阳顺驰置业运营部经理吴广明介绍，从目前的市场反应看，业主对奥运期间短租房租金的心理预期非常高，尤其是奥体中心周边的房源，业主期望租金价格高出平时数倍。他认为，对奥运会前房屋租赁正好到期的房主来说，开展短租业务把月租提高顺理成章，而现在正寻找房客长租的，签合同时可以把奥运因素也考虑进去，以适当提高价格。但为在奥运期间获取高额租金而暂时闲置房源的做法则不可取。

　　专家提醒，奥运短期租赁方式复杂、特殊而集中，业主要把好两道关：首先，由于短租客户多为到沈阳的非常住人口，为了保证财产不受损失，建议业主要收客户押金；第二，有一些高要求的客户需要配备小时工或保姆做清洁，甚至要求业主提供汽车作代步工具，业主要将所提供服务的方式、时间以及费用支付、赔偿事宜等落在纸上。

　　二手房火热催生“以房养房”族

　　沈阳市大东区的贾女士日前刚做成一笔房屋租赁交易，她把离城市中心商业区不远的一套60平方米住宅外租，自己则搬到离市中心较远的女儿家居住。旧房屋出租每月得到租金800元，而她住在女儿家，只不过是稍增加点水、电、煤气费的支出，她还可以用这800元租金补贴一下女儿购新房的贷款支出。

　　2月份以来，曾一度遇冷的沈阳二手房市场逐步回暖，价格也逐步上扬。这也催生出不少“以房养房”族。沈阳市房地产研究所所长范翰章介绍，受国家宏观调控政策中购房不足5年须交营业税的规定影响，沈阳二手房去年销售量曾大幅下降。不过，来自沈阳顺驰市场研究中心的统计数据则显示，今年2月，沈阳市内五区二手房均价上涨1.41％，虽远低于去年2月份同期涨幅，但相对于去年下半年渐冷的二手房市场来说，已呈现回暖之势。相对于价格小幅上涨，成交量也开始逐渐复苏。

　　范翰章分析，沈阳“以房养房”族兴起，主要有内外两个因素：

　　一方面，沈阳住宅郊区化步伐不断加快。在去年出让的土地中，有90％以上在二环路以外。由于沈阳正在下大力气解决城市交通问题，修建地铁，不断增加、延长公交线路，许多城郊逐渐成为宜居之地。

　　另一方面，外地人租房需求渐增。沈阳目前有常驻外来人口约200万人，城区原居民从城中心向外搬迁，而外来人口则选择城中心租房居住，两者的结合催生了“以房养房”族。

　　“租房热”背后隐藏纳税黑洞

　　“虽然沈阳去年出台了房屋租赁管理条例，但真正依法登记租赁的人很少，非法租赁太多。目前沈阳市至少有40万套私人房屋出租，每年流失的税金超过4个亿。”沈阳市政协委员谭佩杰不久前在沈阳的一次会议上建议，应该加强对出租房税收的管理。

　　据了解，沈阳市目前有许多人靠出租房屋获得相当丰厚的收益。谭佩杰大致算了一笔账，以一个房子平均每月700元标准出租，一年收益就是8400元，如按规定12％的纳税比例缴税，差不多需缴纳1008元，这样算下来40万套房屋，每年流失的税金至少得4个亿。如果这里面再算上门市房等租金较高的房屋，税金流失更是让人触目惊心。

　　但也有专家认为是过高的税率影响了私房出租的纳税积极性。沈阳市政协委员张建华表示，目前市民购买二手房除用于自己居住外，很大一部分是用来投资，但目前沈阳的二手房租赁税普遍高于其他城市，除掉买房费用，市民在缴纳完租赁税后需很长时间才能收回前期投入。

　　据了解，财政部、国家税务总局日前发出通知，对廉租房、经济适用房和住房租赁的税收优惠政策予以确定：租房收入减征10％的个人所得税；对个人出租住房不区分用途，在3％的税率基础上减半征收营业税，按4％税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的房产税。

　　需计算好收益平衡点

　　“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，那么就可以考虑采用这个方案：如果出租房年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。

　　目前的“以房养房”，一般有三种方式：一是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房；二是投资购房，出租还贷；三是将旧房出售或抵押，再买新房。业内人士介绍，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境和房屋状况三个因素中至少有一项优势。

　　“以房养房”不是个简单的过程，一些账目是必须要考虑的，比如出租房屋所要缴纳的管理费，还有银行贷款利息。同时，出租房屋的业主也应该注意的是房屋出租会有一个“滞留期”和“断档期”。

　　所以，投资者在瞄准“以房养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。